میلاد یزدانپور، کارشناس اقتصادی، در گفت و گو با قدس با تأکید بر لزوم تفکیک تورم اسمی از رشد واقعی، معتقد است بازار مسکن ایران همچنان در رکودی عمیق قرار دارد و افزایشهای قیمتی اخیر بیش از آنکه نشانه رونق باشد، حاصل تعدیلهای تورمی و اسمی است.
وی با بیان اینکه بازار مسکن ایران در یکی از پیچیدهترین مقاطع تاریخی خود قرار دارد بهگونهای که تصمیمگیری بدون نگاه سناریومحور میتواند منجر به قفل شدن سرمایه در داراییای کمبازده و کمنقدشونده شود افزود: در شرایطی که اقتصاد کشور با ریسک سیستماتیک بالا، ناترازیهای ساختاری مزمن و نااطمینانی سیاستی مواجه است، نباید افزایشهای قیمتی مسکن را با رشد واقعی اشتباه گرفت، بخش عمده این افزایشها صرفاً تعدیل اسمی متأثر از تورم عمومی اقتصاد است.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به وضعیت کنونی اقتصاد افزود: کسری پایدار بودجه دولت، محدودیت شدید اعتباری شبکه بانکی، ناترازی انرژی و افزایش هزینههای واقعی تولید، همگی فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد کردهاند و باعث شدهاند این بازار بیش از آنکه از رشد اقتصادی تغذیه کند، به تورم واکنش نشان دهد.
یزدانپور تصریح کرد: در صورت تداوم شرایط فعلی، قیمت اسمی ملک با وقفهای نسبت به تورم حرکت میکند، اما رشد واقعی قیمتها نزدیک به صفر یا حتی منفی باقی میماند در نتیجه، سطح معاملات پایین و فرسایشی خواهد بود و خواب سرمایه تشدید میشود. در چنین سناریویی، مسکن مزیت رقابتی معناداری نسبت به داراییهای ضدتورمی مانند طلا ندارد و سرمایهگذاری در ملک بیشتر به معنای حفظ نسبی ارزش اسمی تا خلق بازده واقعی است.
این تحلیلگر اقتصادی درباره احتمال افزایش قیمتهای مقطعی پایان سال گفت: ممکن است در ماههای پایانی سال، بهویژه اسفندماه، شاهد افزایش محدود قیمتهای اسمی باشیم، اما این موجها معمولاً پایدار نیستند، حجم معاملات را بالا نمیبرند و در فصل بعدی تخلیه میشوند.
وی ادامه داد: چنین افزایشهایی نباید بهعنوان سیگنال سرمایهگذاری تلقی شود چراکه فاقد پشتوانه بنیادین برای آغاز رونق واقعی است.
یزدانپور درباره سناریوی تغییر فاز واقعی بازار مسکن نیز گفت: تحقق رونق واقعی تنها در صورتی ممکن است که همزمان رشد پایدار معاملات واقعی، بهبود قدرت خرید از مسیر اعتبار بانکی مؤثر، کاهش ریسک سیستماتیک و افزایش ثبات و پیشبینیپذیری سیاستی اتفاق بیفتد؛ امری که در افق کوتاهمدت احتمال پایینی دارد.
وی تأکید کرد: در شرایط فعلی، بازار مسکن نه ابزار کامل حفظ ارزش سرمایه است و نه موتور رشد آن. بازدهی واقعی این بازار نسبت به داراییهای جایگزین ضعیفتر است و رکود همچنان عمق دارد. حتی اگر در اسفند افزایش اسمی محدودی رخ دهد، این رشد پایدار نخواهد بود.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه خرید مسکن صرفاً با نگاه مصرفی و بهصورت تدریجی قابل توجیه است تاکید کرد: از منظر سرمایهگذاری، حداقل تا بهار سال آینده انتظار میرود بازدهی مسکن عقبتر از داراییهایی مانند طلا باشد و تبدیل داراییهای نقدشونده به ملک در شرایط فعلی توصیه نمیشود، مگر با پذیرش افق زمانی بسیار بلندمدت و ریسک نقدشوندگی پایین.
به گفته وی، بازارها با تورم حرکت میکنند، اما با ساختار جهت میگیرند و تا زمانی که ساختارهای اقتصاد کلان اصلاح نشوند، رشد پایدار در بازار مسکن بیش از آنکه واقعیت اقتصادی باشد، یک انتظار تورمی خواهد بود.
نظر شما